Posouzení projektu rekonstrukce objektu č.p. 368 ve Stříbrné Skalici na bytový dům

Ing. arch. Tomáš Kocourek, autorizovaný architekt České komory architektů

Ing. arch. Antonín Holubec, autorizovaný architekt České komory architektů

Martina Urbanová, MA., zastupitelka obce za Vizi pro Skalicko

(níže psaný text vychází z obcí předloženého materiálu Investiční záměr – Rekonstrukce objektu č.p. 368 ve Stříbrné Skalici na bytový dům)

Urbanistické a architektonické řešení

Historické jádro obce je tvořeno tradiční zástavbou původních venkovských a novějších rodinných domů s podlažností 1-2NP. Mezi hmotově výrazné historické stavby patří škola a radnice. Za hranicí původního historického jádra pak pokračují novodobé rodinné domy přiměřených proporcí. Do tohoto prostředí byl v minulosti umístěn hmotově předimenzovaný objekt zdravotního střediska, jehož pohledový vliv byl poslední rekonstrukcí velmi sporné architektonické kvality ještě umocněn.

Navržený objekt přejímá výrazově nevhodné a vůči okolní zástavbě necitlivé architektonické řešení a místo aby objekt KoDus vhodnější formou v dálkových pohledech zdravotní středisko zakrýval, přejímá jeho architekturu a negativní vliv tak umocňuje.

Vizualizace

S ohledem na okolní drobnější zástavbu by měly být například delší fasády pohledově rozčleněny do 2-3 „objektů“ s mírně odlišnou barevností. Celkovou architektonickou bezradnost navrhovaného řešení ilustruje například i fakt, že více než polovina okenních otvorů prosvětluje pouze pomocné prostory a ne byty. Objemnost domu nezachrání ani atrapa mansardové střechy nasazená na poslední podlaží.

Dispoziční řešení

  • složitá nekoncepční dispozice
  • nevhodně zvolená poloha schodiště na krajní straně podélného půdorysu, při počtu 4 bytů na patro jsou velikosti chodeb neúměrně velké a neekonomické.

V typickém podlaží je poměr užitných ploch bytů k pomocným prostorům (schodiště, chodby atd.) 72 % ku 28 %. Ve standardní bytové výstavbě se tento poměr pohybuje 85-90% ku 15-10%. Zvolená poloha schodiště tedy významně prodlužuje návratnost investice a zbytečně zvyšuje provozní náklady (vytápění, úklid).

  • i při zachování navrženého schodiště je plýtváno s užitnou plochou. Krajní byty na konci chodby při severozápadním štítu by mohly být o cca 10 m² větší, alternativně mohly být na konec chodby přesunuty úklidové místnosti a o plochu 9 m² zvětšeny byty č. 4, 8, které mohly mít o pokoj víc

    1.NP (půdorys přízemí)

  • výměry obytných místností jsou na hranici požadavků normy o obytných budovách, pokoje jsou velmi obtížně zařiditelné. Samostatné ložnice s výměrou 8,83 – 11,36 m² nejsou dle normy určeny pro více jak jednu osobu, byty s dispozicí 2+1 (kk) tedy ani neodpovídají standardům pro bydlení mladé rodiny s jedním dítětem. Velikosti ložnic u 2 kk nedosahují minimálního normového požadavku tj. 12 m² / 2 osoby
  • u garsonier 1+kk, 1+1 je nepoměr mezi zbytečně velkou plochou pomocných prostor (zádveří, koupelna) a malou plochou pokojů, které mají sloužit jako kuchyně, jídelna, obývací pokoj a ložnice dohromady
  • zvolené dispoziční řešení neumožňuje příčné provětrávání bytů,  byty orientované v krajních polohách využívají orientace na více stran pouze velmi omezeně, ne-li vůbec
  • nevhodně zvolené výšky parapetů oken v bytech (místo 850 mm je 600 mm) vyvolávají nutnost instalace venkovních zábradlí a zároveň omezují možnost umístění nábytku. Při výšce okna 1500 mm je nadpraží okna v nízké výšce (2100), denní světlo tak nebude pronikat  hlouběji do dispozic.
  • zbytečná okna v pomocných prostorách a chodbách (např. okna v čelech chodeb, dvě okna v komoře (šachtě výtahu),
  • špatně zvolené konstrukční řešení stropů nad 2.NP vyvolává nutnost užití příčných nosných stěn uvnitř dispozic bytů, což v budoucnu výrazně omezuje možnost úprav.
  • přístup k bezbariérovým bytům v 1.NP je po schodišti
  • nevhodně řešené kuchyňské linky (špatně volené polohy spotřebičů, v některých případech pro ně není místo, nebo již nezbývá volná pracovní plocha. V 1.05, 2.05 zasahuje horní skříňka s digestoří do okna, linka pak dále zasahuje do jižního okna s nízkým parapetem
  • při poměrně vysoké ceně za m³, m² jsou byty zařízeny v nejnižším standardu blížícímu se k úrovni holobytu (podlahy z PVC, nevhodně zvolená zářivková svítidla v bytech, minimální kuchyňské linky)
  • společná chodba š. 1500 je předimenzovaná na úkor bytů
  • v bytech zcela chybí úložné prostory, předsíně jsou navrženy tak, že v nich nelze umístit skříně, dnes standartní úložné komory v bytech nejsou
  • standartní oddělené WC pro kategorii 2kk+ není
  • celkové velikosti bytů 2 kk 42-45 m² se pohybují pod nebo na hranici dnešního obvyklého standartu tj. 45-60m²
  • u některých prostor jsou chybně uvedené výměry, např. u bytu č. 11 má zádveří velikost 7,3 m² oproti 5,23 m² uvedeným v tabulce a je tedy větší než kuchyň bytu

NEEKONOMICKÉ A NEEFEKTIVNÍ KONSTRUKČNÍ A STAVEBNÍ ŘEŠENÍ

  • návrh prezentuje masivní demoliční zásah, kdy z původního objektu, ze kterého jsou odstraněny veškeré vnitřní nosné zdi, schodiště a dokonce části základů tak zbude pouze značně perforovaná obvodová stěna a torzo hurdiskového stropu nad přízemím.
  • náročná změna konstrukčního systému budovy z podélného na příčný vyvolává nutnost komplikovaného fázování demolic a složitého a nákladného podchytávání původního stropu ocelovými výměnami
  • dále je navrženo podřezání torza obvodové zdi a jeho zajištění proti zemní vlhkosti
  • současně se zvětšením objemu budovy (nastavením patra a rozšířením půdorysu) a masivním zásahům do nosné konstrukce je zjevné, že objekt je lepší a levnější buď kompletně demolovat a postavit znovu nebo pro rekonstrukci zvolit jiný přístup více vycházející z původní budovy

Ekonomická bilance stavby

Obestavěný prostor:                  3015 m3

Celková užitná plocha:             661 m²

Celková užitná plocha bytů: 432 m²

 

Uvedené náklady vč DPH:      28,9 mil. Kč

Státní dotace:                                10 mil. Kč

Vlastní zdroje obce ( z toho 10 mil. půjčka od banky )                          18,9 mil. Kč.

Náklady na stavbu samotného domu: 24,5 mil. Kč (tzn. bez terénních, sadových a dalších vnějších úprav a výtahu)

 

Cena za m³ obestavěného prostoru: 24,5 mil. /  3015 m3 = 8.126 Kč/m³

 

Cena za m² bytu ( přepočteno na bytové jednotky ) 66.898,-/ m²

( běžná cena za byt v této lokalitě se pohybuje okolo 30 000,- / m²,  je tedy dvojnásobná,

nové bytové stavby v nižším standardu se mimo Prahu staví za 30-35 000 Kč/m² bytové plochy)

 Průměrné náklady na stavbu bytového domu jsou dle stavebních standardů 6.500-7.000 Kč/m3.

Náklady by tedy měly být 19,6 mil. – 21,1 mil. Kč nikoli 28,9 mil. Kč

Roční náklady na objekt

Daň z nemovitosti:                      0,- Kč

Pojištění objektu:                        20.000,- Kč

Provoz, údržba, opravy:           150.000,- Kč

Amortizace:                                     32.480,- Kč

Celkem náklady za rok = 202.480,- Kč

 

Roční výnos

2.NP (půdorys 1. patra)

Nájem 432 m² x 95 Kč/m²/měsíc x 12 = 492.480,- Kč

Výnosy (nájem) – náklady 492.480,-  mínus  202.480,- = cca 290.000,- Kč

 

Celkem výnosy za rok = 290.000,-

 

Návratnost (bez započtení ročních nákladů)

18.900.000,-/492.000,- = cca 38,4 let

Návratnost (se započtením ročních nákladů, bez úroků z půjčky)

18.900.000,- / 290.000,- = cca 65 let

Standardní návratnost investice do obdobné nemovitosti by se měla pohybovat okolo 25 -30 let (bez jakýchkoliv dotací).


Závěr

  • V rámci investičního záměru nebylo postupováno v obvyklých fázích (vynechána architektonická studie), absence účasti architekta na celém procesu projektu  přinesla bezradný výsledek se špatným dispozičním řešením jak bytů, tak celé budovy.
  • Nevhodně zvolené stavebně – konstrukční řešení vede k předražené stavbě.
  • Nebyla zpracována studie proveditelnosti s posouzením i varianty kompletní demolice stávajícího objektu a výstavby nového.
  • Špatně zvolený záměr rekonstrukce s přístavbou a nástavbou přinesl projekt špatného dispozičního i architektonického řešení, jehož důsledkem jsou zvýšené náklady na výstavbu spojené s výrazně delší dobou návratnosti.
  • Dá se předpokládat i varianta, že v průběhu rekonstrukce dojde ke zjištění  horšího stavu konstrukcí původně uvažovaných k zachování a v konečném důsledku víceméně k novostavbě. Špatné dispozice však zůstanou.
  • Obec, která by v kvalitě a ekonomii staveb měla jít příkladem, na jakoukoliv kvalitu rezignuje. Tam, kde by mohlo být šetřeno se plýtvá a tam, kde by mohl být nějaký benefit pro budoucí obyvatele domu se šetří.

Doporučujeme záměr odložit a projekt přepracovat tak, aby stavba byla ekonomická pro obec, přínosná pro obyvatele a dobře obyvatelná pro budoucí nájemníky.

Ing. arch. Tomáš Kocourek,

Autorizovaný architekt České komory architektů

Ing. arch. Antonín Holubec

Autorizovaný architekt České komory architektů

Martina Urbanová, MA.

Lajkujte, sdílejte:

2 thoughts on “Posouzení projektu rekonstrukce objektu č.p. 368 ve Stříbrné Skalici na bytový dům

    1. Dobrý den, koukal jsem na ten první odkaz. Nový byt o rozloze 29 m2 se v Uhříněvsi (Praha 22) prodává za 2,5 milionů Kč. Ve Stříbrné Skalici (40 km od Prahy) by jen o něco menší částka měla být vynaložena pouze na výstavbu obdobně velkého bytu.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *